原创： 法律家 指导性案例审判规则【审判规则】  

房屋行政登记能否对权利人内部产生确权的功能，仅系一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。产权登记系行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。在解决涉案房屋归属问题时，应当依据购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等据实进行综合分析，确定房屋归属。　

【关 键 词】

民事　所有权确认　亲属名义　购房　产权争议　综合分析　所有权证书　登记权利人　买卖契约　抵押合同

【基本案情】

张X与王X洲系夫妻关系，王X洲与王X洲系兄弟关系。张X、王X洲曾购买新沂市友谊商场开发的友谊商场南楼三单元602室房屋一套。按当时银行要求，购买者需要具有固定收入或者为公务员，方可办理按揭贷款。张X、王X洲因不符合该条件，即以王X洲的名义（系供电公司职工）办理按揭手续，其中首付款系张X交付（收据名为王X洲）。此后，新沂市友谊商场将房屋交付张X、王X洲，张X、王X洲对房屋进行装修并入住。之后，新沂市房地产公司与王X洲签订《房地产买卖契约》，同日王X洲与中国建设银行新沂支行签订《新沂市房地产抵押合同》。新沂市房产管理局亦向王X洲颁发了房屋所有权证书。

张X以其为诉争房屋的所有权人为由，提起诉讼，请求法院依法确认诉争房屋所有权归其所有。

王X洲辩称：诉争房屋系其所购买，从购房合同的签订到按揭贷款以及相关手续的办理，均能证明该房屋系其所购买。由于其与张X之间的亲情关系，其购买房屋后，将房屋借予张X夫妻二人居住。而且，张X提起的为确认房屋所有权之诉，根据我国房地产法律和《物权法》的相关规定，应以产权证书为准确定房屋的所有权，该诉争房屋归其所有，并已办理了产权登记手续。张X若对产权具有异议，应当通过行政诉讼解决纠纷。综上，请求驳回张X的诉讼请求。

【争议焦点】

房屋经过行政登记后，能否直接确定房屋权属，当事人之间的民事实体法律关系与房屋行政登记不一致时，应如何确定房屋的权属。

【审判结果】

一审法院判决：确认现位于新沂市新安路友谊商场商住楼南楼三单元602室的房屋为张X、王X洲所有。

王X洲不服一审判决，以其系涉案房屋的所有权人，其将房屋借予张X夫妻居住，一审判决认定事实不清、适用法律错误为由，提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，驳回张X、王X洲的诉讼请求。

张X答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王X洲的上诉请求，维持原判。

王X洲答辩称：购房前，王X洲给予其四万元，涉案房屋系王X洲购买，请求二审法院依法判决。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【审判规则评析】

虽然王X洲持有诉争房屋的所有权证书、买卖契约和抵押合同，但其不能提供其对房屋实际享有所有权的充分证据，其辩称将房屋借予张X、王X洲居住，亦未提供证据予以证实。诉争房屋的产权登记在王X洲名下，仅能证明王X洲系诉争房屋登记的权利人，该权利仅在外部关系上对善意第三人发生法律效力，并不能证明其为房屋的真正权利人，亦不能解决原被告之间内部争议的房屋产权确议问题。关于张X、王X洲是否可以不经行政诉讼而直接提起民事诉讼的问题。民事诉讼通过审查基础民事法律行为的效力而确定权利归属，不受即有权利凭证的限制。民事判决一旦生效，权利人可根据其确权内容直接申请登记机关重新办理登记手续，无必要以此为据再提起行政诉讼，请求撤销原产权凭证。而且，即使当事人提起行政诉讼，无论法院判决维持或者撤销行政登记行为，均只是对该行政行为是否合法意义上的判定，并非对民事实体争议作出的最终判断，当事人明显并未真正实现其确认房屋权属的诉讼目的。因此，当事人可以直接就房屋权属争议纠纷提起民事诉讼，根据民事判决确权的内容申请登记机关重新办理登记手续，无需事先提起行政诉讼。因此，张X、王X洲可以不经行政诉讼而直接提起民事诉讼。综上，本案诉争房屋系张X、王X洲购房时借用王X洲的名义购买，且购房首付款亦系由张X支付，按揭贷款亦由张X偿还。另外，诉争房屋在购得后始终由张X、王X洲居住和使用。据此，可以认定张X、王X洲系诉争房屋的实际购买人。

【适用法律】

《中华人民共和国民法通则》第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

《中华人民共和国物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

【法律文书】

民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书

【效力与冲突规避】

参考性案例　有效　参考适用

张X诉王X洲所有权确认纠纷案

【案例信息】

【中 法 码】房地产法·房地产登记制度·房屋登记·所有权登记·登记的效力 (R020201026)

【案    号】 (2010)徐民终字第847号

【案    由】 所有权确认纠纷

【权威公布】 被最高人民法院民事审判第一庭《民事审判指导与参考》2010年第4集(总第44集)收录

【检 索 码】 C0303+32+1JSXZ++0410C

【审理法院】 江苏省徐州市中级人民法院

【审级程序】 第二审程序

【上 诉 人】 王X洲（原审被告）

【被上诉人】 张X（原审原告）

【裁判文书原文】  (如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

上诉人（原审被告）：王X洲。

被上诉人（原审原告）：张X。

上诉人王X洲因与被上诉人张X所有权确认纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院(2009)新民一初字第3603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

原告张X与被告王X洲发生房屋所有权确认纠纷，提起诉讼。一审法院依法通知张X之夫王X洲作为该案原告参加诉讼。原告张X诉称：2000年10月，张X购买新沂市友谊商场南楼三单元602室商品房一套，因当时不符合按揭贷款条件，故和被告约定，以被告名义按揭购房。随后，张X以被告名义与开发商签订购房合同并交付首付款，此后的贷款也由张X支付。2001年，开发商将房屋交付给张X，张X进行装修并入住。2009年7月，被告将诉争房屋产权办在了被告的名下。综上，请求法院依法确认诉争房屋所有权归原告张X所有。被告王X洲辩称：涉案的房屋系王X洲所购买，从购房合同的签订到按揭贷款以及办理相关的手续，都能证明该房屋是被告所购买。由于原、被告之间的亲情关系，被告购买房屋后，将房屋借给原告夫妻两人居住。而且张X提起的是确认房屋所有权之诉，根据我国房地产法律和《物权法》的相关规定，应以产权证书为准确定房屋的所有权。该诉争房屋属于被告所有，并已办理了产权登记手续：综上，请求驳回张X的诉讼请求。

法院查明：原告张X与王X洲系夫妻关系，被告王X洲与原告王X洲系兄弟关系。张X、王X洲于2000年10月22日购买新沂市友谊商场开发的友谊商场南楼三单元602室。按当时银行要求，购买者需要有固定收入或者是公务员方可办理按揭贷款。张X、王X洲因不符合该条件，便以王X洲的名义（系供电公司职工）办理按揭手续，其中首付款3万元系张X交付（收据名为王X洲）。此后，新沂市友谊商场将房屋交付给张X、王X洲，张X、王X洲对房屋进行装修并入住。2001年3月14日，新沂市房地产公司与王X洲签订《房地产买卖契约》，同日，王X洲与中国建设银行新沂支行签订《新沂甫房地产抵押合同》。2009年7月15日，新沂市房产管理局向王X洲颁发了《房屋所有权证书》。

关于诉争房屋所有权属张X、王X洲所有还是属王X洲所有的问题。一审法院经审理认为：张X、王X洲为诉争房屋向新沂市友谊商场支付部分购房款3万元，因其无法办理按揭贷款，便以王X洲的名义，与新沂市友谊商场签订《商品房预售合同》（该合同中王X洲的签名被告也无法确认是其所签）。从签订《商品房预售合同》、支付3万元购房款，新沂市友谊商场向张X、王X洲交付诉争房屋，张X、王X洲对诉争房屋进行装修并入住等事实以及由张X、王X洲归还银行按揭贷款并取得房地产贷款证明、房产抵押贷款结清证明来看，诉争房屋实际出资人和实际购买人应为张X、王X洲，而非王X洲。对本案诉争的房屋，王X洲虽然持有涉案房屋的所有权证书、买卖契约和抵押合同，但不能提供其对房屋实际享有所有权的充分证据，其辩称将房屋借给张X、王X洲居住也未提供证据予以证实。王X洲主张涉案房屋产权登记在其名下，其本人就是合法的真正的房屋所有权人，但涉案房屋产权登记在王X洲名下，仅能证明王X洲系该房屋登记的权利人，该权利仅在外部关系上对善意第三人发生法律效力，并不能证明其为房屋的真正权利人，也不能解决原、被告之间内部争议的房屋产权确认问题。关于张X、王X洲是否可以不经行政诉讼而直接提起民事诉讼的问题。民事诉讼通过审查基础民事法律行为的效力而确定权利归属，不受即有权利凭证的限制。民事判决一旦生效，权利人可根据其确权内容直接申请登记机关重新办理登记手续，没有必要以此为据再提起行政诉讼请求撤销原产权凭证。而且即使当事人提起行政诉讼，无论法院判决维持或者撤销行政登记行为，都只是对该行政行为是否合法意义上的判定，并不是对民事实体争议作出的最终判断，当事人显然并未真正实现其确认房屋权属的诉讼目的。因此，当事人可以直接就房屋权属争议纠纷提起民事诉讼，根据民事判决确权的内容申请登记机关重新办理登记手续，无需事先提起行政诉讼。故张X、王X洲可以不经行政诉讼而直接提起民事诉讼。

综上，涉案房屋应归张X、王X洲所有。据此，一审法院判决：确认现位于新沂市新安路友谊商场商住楼南楼三单元602室的房屋为原告张X、王X洲所有。

一审法院判决后，王X洲不服，以一审判决认定事实和适用法律错误为由提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，驳回张X、王X洲的诉讼请求。其主要的上诉理由为：(1)原判决认定事实不清，涉案房屋属于王X洲所有。从购房合同的签订到按揭贷款以及办理相关手续都直接证明了王X洲购买了涉案房屋；张X提交的首付款原件、建设银行的存折原件，证明购买房屋的首付款以及每月按揭均由王X洲支付；王X洲依据法定程序和文件获得了房地产管理部门颁发的权属证书，是涉案房屋唯一合法的拥有人。购买涉案房屋的手续是王X洲委托张X，以王X洲的名义购买涉案房屋及办理按揭手续，王X洲购房后，因张X当时困难，没有居住地方，王X洲便将房屋借给张X夫妻居住，由张X夫妻装修并支付相关物业费用属常理。因张X夫妻是王X洲的近亲属，王X洲没有与其办理出借手续，也没有收取费用。(2)原审法院没有依据《物权法》第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定依法判决。(3)被上诉人如对产权有异议应当通过行政诉讼解决纠纷。

张X答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王X洲的上诉请求，维持原判。王X洲答辩称：买房子前，王X洲给过王X洲4万元，涉案房屋系王X洲购买，通过张X买房子便宜，请求二审法院依法判决：二审法院就王X洲的后两项上诉理由不符合《物权法》第15条规定的合同效力与物权效力区分的规则，产权登记只是权属的公示方式而不等于权属本身向王X洲迸行了释明，王X洲不再坚持该两项上诉理由。

二审法院经审理认为，关于涉案房屋是否系张X、王X洲购买，房屋所有权是否可以确认归张X、王X洲所有的问题。经法院查明，本案诉争的房屋购房时系张X、王X洲借用王X洲的名义购买，购房首付款3万元系由张X支付，按揭贷款由张X偿还，该房屋在购得后一直由张X、王X洲居住和使用。王X洲不能提供充分证据证明其为该房屋的实际购买者，其上诉请求缺乏事实依据，法院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。