原告（反诉被告）张XX。
　　委托代理人黄倩云，上海理帅律师事务所律师。
　　委托代理人施柳柳，上海理帅律师事务所实习律师。
　　被告（反诉原告）周XX。
　　委托代理人姚式云，上海明伦律师事务所律师。
　　原告张洁中XX诉被告周XX房屋租赁合同纠纷一案，本案于2015年4月7日受理后，依法适用简易程序进行审理。于2015年5月13日受理周池锋的反诉请求，并于2015年5月13日、2015年6月19日公开开庭进行了审理。原告张XX的委托代理人黄倩云、施柳柳、被告周池锋及其委托代理人姚式云均到庭参加了诉讼。原告张XX到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
　　张洁中本诉诉称，2007年5月28日原告出资购买了上海市奉贤区光明村光迎路XXX号商铺，该房屋属于非产权证房。2012年5月被告承租系争房屋，现遇奉贤区市政工程（交通枢纽站）建设之需动拆迁，双方租房合同自动终止。原告积极配合政府工作需求，于2014年12月25日与动迁部门签订了《村级出售房屋动迁作价返还补偿协议》。原告多次与被告协商搬迁事宜，但被告拒不搬离系争房屋，致使原告损失搬迁奖励费人民币（下同）43,100元，同时也无法领取剩余动迁补偿款1,400,000元。故张洁中诉至法院，要求判令：1、原、被告的租房合同自动终止，被告立即迁出上海市奉贤区光明村光迎路XXX号房屋；2、被告支付原告搬迁奖励费损失43,100元；3、被告支付原告未能领取动迁补偿款的利息损失（以1,400,000元为本金，按同期银行贷款利率自2015年2月1日起至本判决生效之日止计算利息）。审理中，原告撤回第1、2项诉讼请求，变更第3项诉讼请求为：判令被告支付未能按时交付导致无法及时领取动迁款1,443,100元的利息损失，自2015年2月1日起至2015年5月15日止，按银行同期贷款利率计算。
　　张XX针对其本诉诉请向法庭提供了如下证据：
　　1、光明村村委会证明一份，证明原告拥有系争房屋的产权，被告拒不搬离系争房屋，导致原告未能将房屋交还给村民委员会。
　　2、村级出售房屋动迁作价返还补偿协议一份，证明光明村村委会与原告于2014年12月25日签订补偿协议，约定房屋速迁奖43,100元，一次性搬迁补偿费10,000元，营业执照补偿费零元，补充说明需要注册在该门牌号内才补偿营业执照费，配合费350元/平方米，总计2,085,209元。
　　3、上海市集体所有土地门面房估价分户报告单一份，证明系争房屋的评估价1,971,769元。其中装饰与附属设施评估价为75,369元，系争房屋的装修非常简单，都是原告的装修，没有被告的装修。
　　4、奉贤区南桥新城交通枢纽地块非居住房屋协议动迁补偿方案一份，证明停产停业损失补偿是指有证有照的建筑面积才予以补偿；奖励措施是指被动迁企业在规定时间内动迁才会给企业的奖励；租赁户原则上不作为直接动迁补偿对象的，原告可以与被告协商后根据原、被告之间的租赁协议处理好双方的利益分配。
　　5、关于光明村村委会村级出售门面房（无证）后收回的补偿方案，证明房东与租赁户之间的补偿事宜是原告与被告自行协商的，征收事务所仅仅做补偿的指导意见，证明系争房屋确实是无证的门面房。
　　6、2014年12月24日、26日电话通话记录一份，证明原告的儿子多次打电话通知被告协商一起去村委会签订补偿协议。
　　7、协议书一份，证明原告在租给被告之前将系争房屋租给其他案外人，案外人搬迁后，原告给其4,000元的补偿费用，其中包括了案外人的少量装修等其他费用。
　　周XX针对本诉辩称，不同意张洁中的本诉诉请。第一、截止本次诉讼为止，张洁中XX从未以合同约定的终止事由通知周池锋租赁关系终止，而是以市政动迁构成不可抗力为由提出，因此张洁中不得主张所谓的合同约定事由终止租赁关系的权利。第二、根据拆迁政策及补偿方案，周XX作为承租人有权获得停产停业损失、搬迁费、装潢费补偿在内的拆迁补偿，而张XX一直拒绝给予周池锋任何拆迁补偿导致未能及时搬迁。第三、周池锋在拆迁单位最后通牒之前主动搬离了系争房屋，张XX没有任何经济损失，而且根据惯例可以获得奖励费。综上，张洁中的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。
　　同时，周XX反诉诉称，系争房屋已经被上海市奉贤第一房产征收服务事务所征收，张XX已经在规定的时间内与征收单位签订了《村级出售房屋动迁作价返还补偿协议》，其中补偿给张洁中的二次装潢费用75,369元系周XX装潢补偿，搬迁补助费10,000元系周池锋的搬迁补助，配合费60,340元系周池锋停产停业损失，提前搬迁奖励费43,100元系支付给周XX的提前搬迁奖励。周XX一直积极配合征收拆迁工作，上述拆迁补助依法应当由张洁中支付给周池锋。故诉讼来院，要求判令张XX支付搬迁费补偿10,000元，停产停业损失60,340元，装修补偿费75,369元，提前搬迁奖43,100元，合计188,809元。
　　周XX针对其本诉辩称及反诉诉称向法庭提供了如下证据：
　　1、村级出售地段门面房（无证）后回收一份，证明周XX承租的房屋的补偿明细。
　　2、村级出售房屋动迁作价返还补偿协议一份，证明系争房屋补偿项目与其他人的补偿协议标准基本一致。
　　3、切水切电拆除房屋告知书一份，证明2015年1月11日系争房屋已经被断水断电。
　　4、清场拆房告知书一份，证明实施拆除的期限是可变的，最后一份告知书宽限到了2015年4月28日。
　　5、奉贤区南桥镇征收管理办公室证明一份，证明其一，周池锋系自行搬离；其二，系争房屋系周池锋的经营场所。
　　6、企业基本信息查询业务一份，证明总厨（上海）酒店设备有限公司是周池锋经营的。
　　7、增值税发票两份，证明周池锋实际经营地址即系争房屋，从地址一栏可以看出。
　　8、租房协议一份，证明在拆迁发生时，周XX承租的房屋仍在承租期限内，并证明周XX承租房屋时该房屋是毛坯房。
　　9、村级出售房屋动迁作价返还补偿协议一份，证明张XX实际获得搬迁费10,000元，配合费60,340元，装修费75,369元，奖励费43,100元。
　　10、奉贤区南桥新城交通枢纽地块非居住房屋协议动迁补偿方案一份，证明周XX有权获得拆迁补偿，且张洁中应当与周池锋协商并达成一致。根据该方案，周池锋应当获得停产停业损失，补偿标准为每平方米350元，与张洁中的拆迁补偿协议上的配合费计算标准是一致的，所以尽管该方案规定有证有照才给予该项补偿，但实际上考虑到周XX的实际经营情况，该项补偿发放给了张洁中。奖励费是发放给被动迁企业的，被动迁企业应当是周池锋经营的总厨(上海)酒店设备有限公司。
　　张XX针对反诉辩称，不同意周Xx的反诉请求。搬迁奖励费应当在规定期限内即2014年12月25日协议签订后15天内腾空房屋才能支付给周池锋，周XX未按约及时搬迁。停产停业损失是有证有照才给予补偿并且需要实际经营，而周XX承租房屋没有实际经营也没有执照，且系争房屋也没有产证。装修补偿费问题，因为装修并不是周XX装修的，是房屋本身就装修好了的，所以不同意支付。综上，请求驳回周XX的反诉请求。
　　张XX针对反诉提供的证据同本诉证据。
　　经当庭质证，原、被告双方对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于张XX提供的证据，周XX对证据1真实性无异议，但对关联性及合法性有异议，根据拆迁方案，应当将房屋交给拆迁单位，而不是村委会，周池锋不搬迁的理由是张洁中未按照拆迁补偿方案与周池锋进行协商，更没有达成补偿协议，因此过错在张洁中。对证据2真实性无异议，但认为这份补偿协议张洁中从未向周池锋出示过，协议中的二次装潢75,369元，一次性搬迁费10,000元，配合费即停产停业损失60,340元，搬迁奖励43,100元应当归属于实际使用承租房屋的周XX。对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，认为3-5页恰恰证明周池锋装修价值为75,369元。对证据4真实性无异议，但对证明目的有异议，①补偿方案没有配合费这一补偿项目，而对于停产停业补偿与补偿协议中的配合费补偿方式及计算标准相一致，由此可以推定，配合费即停产停业补偿。②这份方案，周池锋作为承租人只是没有权利与拆迁单位直接签订动迁补偿协议，而非无权获得相关的拆迁补偿。③这份拆迁协议的奖励措施规定是被动迁企业即周XX作为承租人才应当享有的提前搬迁奖励，而非张XX作为房东享有。④尽管这份补偿方案规定要有证有照才补偿停产停业损失，但在实际拆迁过程中，拆迁单位一般对于该项规定执行宽松，只要被拆迁户在房屋内进行生产经营，就进行停产停业补偿。对证据5真实性无异议，但认为方案的赔偿标准是可调的，例如搬迁费实际为10,000元而非5,000元；补偿方案中写明了房东（含承租户），即周XX作为承租人有权获得奖励；而张洁中从未与周XX进行过拆迁补偿的协商。对证据6真实性无异议，对证明目的有异议，无法证明原告的证明目的；张XX说通知周XX去共同签署补偿协议而周XX拒绝配合与常理不符，作为承租人遇到拆迁通常都会获得较为有利的补偿，周池锋没有理由不去配合与征收单位协商。对证据7真实性无法确认，不予认可，认为与事实不符，双方签订的租赁协议明确租赁的房屋为毛坯房，而该组证据系手写且用语非常不规范，补偿费用也只有4,000元，与评估确认的装修价值70,000余元相差巨大。对于周池锋提供的证据，张XX对证据1真实性有异议，证据上面的名字是张吉中，与张洁中名字不符。对证据2真实性不予认可，认为与张洁中没有任何关系。对证据3真实性无异议，认为恰恰证明周XX不肯搬离拆迁房屋才导致房屋征收办公室及村委会出具这份告知书。对证据4真实性无异议，认为恰恰证明被告不肯搬离。对证据5真实性无异议，但认为经与奉贤区南桥镇征收管理办公室核实，该办公室盖章的时候没有仔细看内容，因为周XX称不盖章就不让拆除房屋，所以盖章了。对证据6真实性无异议，但认为恰恰证明该公司的住所地在庄行镇，与本案系争房屋地址没有关联性。对证据7真实性无异议，关联性不认可，认为周池锋的公司不在系争房屋内，发票显示的地址是可以随意写的，可以变更，无法证明周XX的公司的实际经营地在系争房屋内。对证据8真实性无异议，但认为恰恰证明周池锋私自装修与张洁中无关，该协议约定周池锋不得装修，不得损坏房屋结构，实际上周池锋也未装修。对证据9真实性无异议，补偿标准也认可。对证据10真实性无异议，但认为停产停业损失必须有证有照才补偿，并不存在这项补偿；尽管配合费的计算标准与停产停业损失标准一致，但周池锋没有证据证明停产停业损失就是配合费；奖励费标准与周XX所称的标准不一致，不应该支付给周池锋，即使应当支付，也应该在规定期限内搬离才支付。上述张洁中提供的证据1、2、3、4、5、6、及被告周池锋提供的证据3、4、5、6、7、8、9、10，相对方对真实性均无异议，且与本案有关联，故本院依法予以确认。对于张洁中提供的证据7，因周池锋不予认可，故本院不予认定。对于周XX提供的证据1，因非原件，且张XX 未予认可，故本院不予认定。对于周XX提供的证据2，因与本案无关，故本院不予认定。
　　另，根据张XX 的申请，本院传证人钱某某、于某某出庭作证。张XX欲证明系争房屋内的装修系周XX之前的租客进行装修的，在该租客退租的时候，张XX 给予了装修补偿款。
　　证人钱某某述称，其是张XX 儿子的同学，其于2012年左右承租系争房屋，租赁期限大概是半年多，所以没有书面合同，是口头合同。其也认识周池锋，因为其租赁的时候，周XX经常过来聊天。当时系争房屋内的装修是其的前一任租客装修的，楼上是复合地板，楼下是地砖。其租赁结束的时候这些装修还在的。
　　证人于某某述称，张XX是其舅舅，其曾受张洁中的委托处理过系争房屋租客的补偿款问题。当时的租客是一个外地人，租客在系争房屋内进行了装修，包括地面和卫生间等，故该租客搬走的时候，张XX给予了他4,000元补偿款补偿装修。
　　周XX对证人证言质证如下：证人钱某某的身份是张XX儿子的同学，证言具有倾向性，一方面表示不认识之前的租客，另一方面又确认装修是该租客装修的，自相矛盾，其证言不应采信。证人于某某是张XX的近亲属，其在张XX的诱导下才陈述该补偿款是装修补偿款，按照其自行陈述这所谓的4,000元是违约补偿性质的，其证言亦不应采信。鉴于周XX对证人的证人资格及证言均不予认可，且上述证人证言均无证据予以佐证，故本院对上述两位证人证言均不予采信。
　　又，本院于2015年6月8日至南桥镇征收管理办公室、上海市奉贤第一房屋征收服务事务所有限公司调查，并与上海市奉贤第一房屋征收服务事务所有限公司经办人李雪峰制作调查笔录一份。李ZXX称，其是本案拆迁补偿合同的经办人，本次拆迁的拆迁人是奉贤区南桥镇光明村村民委员会，上海市奉贤第一房屋征收服务事务所有限公司是受委托单位。合同第六条中约定的配合费不是停产停业损失，因为系争房屋不是经营用房，但为了让房东配合拆迁，拆迁人设置了配合费。一次性搬迁费用的补偿标准是按房屋状况，一上一下的房屋给5,000元，系争房屋共二上二下，所以补偿10,000元。这笔搬迁费用是拆迁人补偿给房东的，但具体由房东自己去和房客协商。当时拆迁评估时，拆迁人是不管谁装修的，统一补偿给房东，拆迁人只和房东接触，和房客是不接触的。系争房屋的承租人于2015年5月9日搬离，系争房屋于2015年5月10日拆除。虽然搬离时间有点超时，但拆迁人还是将提前搬迁的奖励费支付给了房东。具体是在2015年5月15日，按照拆迁协议与房东张洁中结算清楚了，协议中的补偿费用都结清了。
　　基于上述认定的证据，本院确认如下事实：2012年5月12日，周XX与张XX的委托代理人张XX签订《租房协议》一份，约定：张洁中将坐落于上海市奉贤区光明村光迎路XXX号房屋出租给周池锋；租金为每月1,200元；自2012年7月1日起租期为三年；店面内为毛坯房，租客私自装修以后，与房东无关，今后停止租用后不得以装修费用为借口向房东索要装修费；期间碰到拆迁问题，自动停止协议。上述协议签订后，张XX将系争房屋交付周池锋使用。2014年12月25日，张洁中与奉贤区南桥镇光明村村民委员会（以下简称“光明村委会”）签订《村级出售房屋动迁作价返还补偿协议》一份，约定：张洁中于2007年5月28日与光明村农工商合作社签订了一份房屋买卖合同，基于建房用地系集体土地，属非权证房；现因上海市奉贤区南桥新城规划建设用地征收需要，张洁中原所购村级出售房屋纳入征收范围；张洁中将光明村光迎路XXX号的村级出售房屋有偿作价返还给光明村委会，建筑面积172.4平方米；作价款为1,896,400元；房屋内其他附属物，二次装潢经评估公司评估为75,369元；一次性补偿货物搬迁费10,000元；配合费为每平方米350元，合计60,340元；双方签订后，张XX应在15日内将空房完整交给光明村委会；签约后五个工作日内付给张洁中总补偿款的30%金额，张洁中将空房完整移交光明村委会，光明村委会经查验合格后在七个工作日内一次性足额支付张洁中XX剩余的补偿款项；张洁中承租户由张XX负责解决处理，资金由张洁中支付；张洁中在规定时间内签约并搬迁的，给予每平方米奖励250元，超过规定时间未搬迁的不予补偿，小计43,100元。上海市奉贤第一房屋征收服务事务所有限公司为上述动迁的实施单位。2015年1月4日，奉贤区南桥镇征收管理办公室、光明村委会向张洁中发出《切水、切电、拆除房屋告知书》一份，载明：鉴于南桥新城建设中的交通枢纽站的项目工程，涉及你的商铺房光迎路XXX号回收补偿的合同签约已生效，到2015年1月11日止，将对你已被回收的商铺房予以切电、切水，并实施房屋拆除工作，签约的当事人或承租户，应在2014年1月11日时间内，将房屋内的所有物品全部撤离，并将钥匙和空房交还给房屋回收签约办公室。2015年4月22日，上述两单位又向张洁中发出《清场拆房告知书》一份，载明：鉴于你于2014年12月26日已与南桥镇光明村村民委员会和奉贤区第一房屋征收事务所有限公司共同签署了《村级房屋动迁作价返还补偿协议》，截止2015年4月28日前，务必将该房屋清场交还，否则将实施拆除房屋，届时房屋内物品尚未清场的，一律视作自愿放弃，由拆房队任意处置。
　　又查明，2015年1月，张洁中与周池锋就系争房屋拆迁补偿款的分配进行过协商，但协商不成。2015年5月9日，周XX搬离系争房屋。2015年5月10日，系争房屋被拆除。
　　再查明，2015年5月15日，张XX已按照《村级出售房屋动迁作价返还补偿协议》的内容领取了全部补偿款及搬迁奖励费