上诉人（原审被告、反诉原告）姚，XX年XX月XX日生，汉族。 
　　委托代理人徐海勇，上海市百汇律师事务所律师。 
　　被上诉人（原审原告、反诉被告）徐X，XX年XX月XX日生，汉族。 
　　被上诉人（原审原告、反诉被告）任XX，XX年XX月XX日生，汉族。 
　　两被上诉人之共同委托代理人周俊桃，上海市志致远律师事务所律师。 
　　原审第三人永亨银行（中国）有限公司上海分行。 
　　负责人温XX，行长。 
　　委托代理人张建平，上海市同建律师事务所律师。 
　　上诉人姚XX因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月31日公开开庭审理了本案。上诉人姚XX之委托代理人徐海勇，被上诉人徐X、任XX丹丹之共同委托代理人周俊桃，原审第三人永亨银行（中国）有限公司上海分行之委托代理人张建平到庭参加诉讼。现已审理终结。 
　　原审经审理查明，姚XX为上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）登记的权利人，房地产权证号为松2015XXXXXX，核准日期为2015年8月12日。 
　　2015年8月22日，徐X（购买方、乙方）与姚XX（出售方、甲方）以及案外人上海XX事务所（丙方、以下简称XX事务所）签订《房地产买卖居间协议》，约定由甲方向乙方购买系争房屋，该房屋上有抵押贷款人民币（下同）120万元，抵押权人为永亨银行（中国）有限公司上海分行（以下简称永亨银行上海分行）。系争房屋总价款为147万元，该房屋若有维修基金、管理费押金、电话初装费、水、电表安装费或押金、煤气初装费、有线电视申请费等，均包含在该房价款中。房款付款方式为：甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付甲方120万元作为首付款（含定金），甲方如有贷款的，需于买卖合同签订后七日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。剩余房款27万元在交付房屋时支付。乙方为表示购买诚意，同意签订该协议时，支付5万元作为购买意向金，该意向金是丙方受乙方委托，前往甲方处洽谈上述购买条件的确认凭据。另该协议第九条“其他约定”处以书写字体列明：甲方为到手价，在交易过程中产生的税、费由乙方承担。2015年8月27日当天付首付、一起到银行还贷款。该协议另对其他事宜进行了约定。签订该协议当天，徐奇向姚XX支付了购房定金5万元，并由姚明初向其出具了收条。 
　　2015年8月27日，徐X、任XX（买受人、乙方）与姚XX（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由徐X、任XXX向姚明初购买系争房屋，转让价为120万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。甲方于2015年9月3日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。双方于2015年9月3日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同附件三约定的付款协议为：1、待甲、乙双方签订该合同后五日内，乙方应自行直接向甲方支付首期房款115万元。该合同签订前乙方已支付的定金5万元亦转为首期房价款。以上两款共计120万元。甲方确认全额首期房价款将专项用于该付款协议第2条所述用途。2、待上述事项完成后，且于抵押权人许可的最短时间内，甲方将用乙方支付的首期房款到抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额（首期房价款若有不足，由甲方自行补足），从抵押权人处取得的该房产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件并办理抵押注销手续。3、甲、乙双方于2015年9月3日之前亲赴上海市松江区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。4、甲、乙双方约定于首付款当天交房，双方应对该房地产进行验看、清点，并签署房地产交接书确认无误后，甲方将该房地产交付乙方。5、双方确认：甲、乙双方按照该合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出。该合同另对其他事项进行了约定。 
　　2015年8月27日，姚XX作为甲方与徐X、任XX作为乙方又签订《补充协议》，载明：乙方购买甲方系争房屋所签合同编号为2417916的《上海市房地产买卖合同》中约定的成交价为120万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。该房屋总价为147万元。现经双方友好协商，达成该补充协议，主要内容有：乙方同意就装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方27万元，并于取得产证当日支付给甲方。乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可。补充协议与买卖合同相冲突的条款以补充协议的约定为准。 
　　同日，姚XX作为甲方与徐X、任Xx作为乙方签署《房屋交接书》，载明：双方协商一致，甲方在2015年8月27日已收到系争房屋全部购房款，当天把房屋交接给乙方。此外，姚XX于当天还向徐X、任XX出具收条一份，载明其收到了徐X、任XX支付的购房款115万元。 
　　2015年8月27日上午，徐X、任XX与姚XX共同至永亨银行上海分行处办理提前还贷事宜，当天上午，徐X、任XX向姚明初指定的上述银行贷款账户汇款115万元。该款到账后不久，就在同一天，姚明初用POS机从该贷款账户连续刷走50余万元，此举导致银行账户异常、自动报警冻结。本案审理中，依X、任XX丹丹申请，原审法院于2015年9月2日对该银行账户采取了保全措施，保全金额为868,937.47元。 
　　审理中，为证明相关要件事实，徐X、任XX丹丹申请证人刘某某出庭作证。证人刘某某称：其系XX事务所法定代表人，其曾经带徐X、任XX看过系争房屋两、三次，带看时系争房屋均是空关状态。2015年8月27日上午，其陪同徐X、任XXX及姚明初至永亨银行上海分行处，在向该银行确认可以提前还贷后，买卖双方在该银行内签订了网签版本的买卖合同和房屋交接书。徐X、任XX通过建设银行向姚XX指定的还款账户汇付了115万元并由姚明初当场出具了收条。当天随后经姚XX同意，其将系争房屋的钥匙一把交给了徐X、任Xx。该钥匙系为了看房方便，姚Xx放置在中介处的。当天下午两点多，永亨银行上海分行一名鹤姓工作人员打来电话，称姚明初在当天临近12点时用4台POS机连续从贷款账户中刷走50余万元，银行账户出现异常已自动报警冻结。得知此事后，证人刘某某电话联系姚Xx明初，姚XX则称转款系临时急用，第二天上午10点即可还回。但直至第二天下午，姚XX仍未将钱款打回。证人对徐X、任XX于2015年8月28日提起诉讼一事是知情的，也将此事及时告知了姚XX。 
　　对上述证人证言，徐、任xx及永亨银行上海分行均无异议。但姚XX提出如下异议：1、证人将钥匙交给徐X、任XXX并未征得其同意；2、房屋交接书和网签合同均在银行签订，这种交接方式与约定不符，也不符合交易习惯；3、从证人证言中亦可判断出徐X、任XX与姚Xx之间根本无法按照合同约定的时间进行交易。 
　　审理中，关于房屋有无交付以及占有情况，双方争议极大。徐X、任XX称，2015年8月27日双方签署《房屋交接书》当天，姚XX就将系争房屋钥匙交付给其，此后，系争房屋一直处于徐X、任XX的占有控制之下。但房屋交接后的2015年9月5日，徐X、任XX至系争房屋查看，发现有装修队正在系争房屋内装修，遂与装修施工人员发生争吵并报警，后警方至系争房屋处理纠纷。同月6日，徐X、任XX又至系争房屋查看情况，见室内装饰装修工程队仍然在装修，又与施工人员发生争吵，后经警方调解，现装修已停止。对此，姚XX明初并不认可，其称双方之间签署《房屋交接书》只是为了办理贷款手续的需要，系争房屋实际并未交付，且一直处于姚XX的管领控制之下，徐X奇、任Xx在房屋未交付的情况下实施了换锁、撬门等行为，严重干扰了姚明初的生活。 
　　原审另查明，系争房屋尚有抵押登记未注销，抵押权人为永亨银行上海分行，债权数额为120万元，债务履行期限从2014年12月26日至2021年12月25日，该抵押登记的核准日期为2014年12月31日，登记证明号为松201417040049。本案审理中的2015年9月2日，系争房屋因本案被原审法院查封。永亨银行上海分行称：截至2016年1月12日，上述抵押对应的债务金额为1,134,843.36元（含本金1,111,108.72元、利息22,996.90元及逾期利息737.74元），且若继续未按约还款，利息及相应罚息还会增加，总金额也将扩大。 
　　原审审理中，徐X、任XX请求判令：1、姚Xx继续履行双方于2015年8月27日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2、姚Xx立即注销系争房屋上的抵押登记，并将系争房屋产权过户至徐X、任XX名下。追加永亨银行上海分行后，徐X、任XX将上述诉请变更为：1、姚Xx继续履行双方于2015年8月27日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2、姚XX立即向永亨银行上海分行清偿系争房屋上的抵押贷款，永亨银行上海分行配合双方办理系争房屋上的抵押登记注销手续，并由姚XX将系争房屋产权过户至徐X、任XX名下。 
　　姚Xx辩称：首先，其偿还银行贷款以及注销抵押登记均需要一定流程并耗费一定时间，但双方所签《上海市房地产买卖合同》约定的从签约到过户的间隔时间过短，事实上根本无法履行，即姚XX不可能在2015年9月3日前完成上述流程并办理过户。其次，双方约定签约后一定期限内注销抵押办理过户，但是徐X、任Xx在签约后第二天就提起了诉讼，并查封了系争房屋及相关款项，此举显属违约，也足以说明徐X、任Xx缺乏履约诚意。第三，系争房屋是姚Xx在本市的唯一住房，且是户口所在地，若房屋交易成功则造成姚X初无处居住。第四，徐X、任Xx既查封房屋又冻结账户，此举违反了公平原则，导致姚XX不愿意继续履行合同。第五，系争房屋上存在抵押和查封，这足以构成合同继续履行之障碍。第六，虽然姚Xx将部分已付购房款转出的情况属实，但一则买卖合同中并没有约定已收房款必须用于偿还姚Xx的银行贷款，二则钱款流动非常快，姚XX只要事后及时将转走的房款补上，则不会对房屋交易及徐X、任Xx的利益造成影响。本案中，徐、任XX也无证据证明姚XX缺乏将转出之款项及时还上的能力，在此情形下，徐X、任XX仅因姚明初转走部分购房款就贸然起诉，姚XX对此难以理解。最后，针对徐X、任XX所提要求姚XX向永亨银行上海分行偿还贷款以及永亨银行上海分行配合双方注销抵押登记的诉请，姚XX认为，永亨银行上海分行与姚XXX之间的贷款合同关系与徐奇、任丹丹无涉，徐X、任XX无权要求姚明初向永亨银行上海分行提前清偿贷款。姚明初未按期偿还贷款是因为本案诉讼正在进行中，姚XX无法判断诉讼结果将会如何，且徐奇、任丹丹所申请的财产保全，不但查封了系争房屋，也冻结了姚XXX的贷款账户，此举也造成了姚XX偿还贷款上的障碍。姚XX虽然于2015年8月27日向永亨银行上海分行申请了提前还贷，但事后又取回了提前还贷申请书的原件，因此姚XX与永亨银行上海分行之间并未达成提前还贷协议，且姚XX从未表示其同意或者要求徐X、任XXX代为向永亨银行上海分行清偿贷款。若徐X、任XX执意代姚偿还贷款，只能视为赠与。综上，不同意徐X、任XX的全部诉请。姚XX同时提起反诉，请求判令：解除双方于2015年8月27日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。审理中，姚XX又增加一项反诉请求，即解除双方于2015年8月22日签订的《房地产买卖居间协议》。 
　　针对姚明初的反诉，徐X、任XX辩称：第一，双方就系争房屋所签的买卖合同系双方真实意思表示，不存在不能履行的情形。第二，姚明初违反专款专用的约定，不但未将徐X、任XX所付房款用于偿还银行贷款，反而在徐X、任XX付款后不久即用POS机在很短时间内连续四次将其贷款账户中的钱款转出共计约52万元，此举导致其银行账户自行报警并被银行采取了相应措施。徐奇、任丹丹据此足以相信姚XX有恶意不履行的可能性，故而才提起诉讼并申请财产保全，以保障自身权益。所以，徐X、任丹丹并不存在姚明初所述的违约行为。第三，户口迁移与本案诉请无关，亦非合同继续履行之障碍。第四，徐XX、任XX并未上门吵闹并干扰姚XX生活，双方签订了房屋交接书，且姚明初已将系争房屋钥匙交给了徐X、任XX，徐X、任XX也已实际占有使用了系争房屋。综上，请求驳回姚XX的反诉请求。 
　　针对徐X、任XX的本诉诉请以及姚XX的反诉诉请，永亨银行上海分行综合辩称：其对作为无独立请求权第三人参加本案诉讼没有异议。若徐X、任XX的诉请获得支持，则其同意在抵押债权获得清偿的情况下涤除抵押。若徐X、任XX的诉请被驳回，则姚明初应继续履行借款合同。同时，由于在涉案买卖合同履行过程中，姚XX向永亨银行上海分行提出了提前还款的申请，双方也已按此实际履行，故姚XX在此后的还贷中应一次性还款。 
　　此外，2015年9月2日，依徐X、任XX申请，原审法院冻结了姚XX在永亨银行上海分行处的账号XXXXXXXXXXXXXX3533中金额为868,937.47元的财产。在2016年1月15日第二次庭审中，永亨银行上海分行称上述账户上的金额为889,306.97元，并称若该账户在未被查封的情况下履行提前还款操作的话，在不免除提前清偿违约金的情况下，扣除上述889,306.97元，尚有27万余元的差额部分需要另行清偿。对此，徐奇、任丹丹表示，其愿意将27万元尾款付至法院，用于提前还款，若27万元尚不足以偿还抵押债务涤除抵押的，对于差额部分徐奇、任丹丹也愿意代为清偿，但保留向姚XX追偿的诉权。姚XX则坚持认为徐X、任XX无权代其向永亨银行上海分行清偿抵押债务。 
　　审理中，徐X、任XX提供了税收完税证明三张，证明其具备购房资格。另，徐X、任XXX表示，如果法院判决继续履行合同，其有能力也愿意在本案中向姚XX支付27万元装修补偿款。对该27万元补偿款，姚XX坚持认为是做低房价，而徐X任丹丹则不予认可。 
　　审理中，徐奇、任XX自愿向原审法院账户支付30万元，以证明自己具备履约能力及解决本案纠纷的诚意。 
　　另外，审理中，姚XX称双方之间的买卖交易存在不能继续履行的障碍，具体为：1、系争房屋是姚XX在本市的唯一住宅，且是其户口所在地，若继续履行将导致其无处居住。2、系争房屋尚存姚XX所欠贷款之抵押，若其不愿涤除，则该即存之抵押将是房屋过户的障碍。3、系争房屋除本案所涉查封外，还牵涉到另案查封，亦构成交易过户之障碍。对此，徐奇、任丹丹均不予认可。而经审查，系争房屋上除了本案所涉查封外，并无另案查封。 
　　原审认为，《上海市房地产买卖合同》中约定了房价为120万元，并在《补充协议》中又约定装修补偿款27万元，结合此前双方所签《房地产买卖居间协议》中约定的总房价为147万元以及当事人双方就此问题的陈述等，原审认定双方真实的交易价格应为147万元。《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》中有关房屋价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》中涉及做低房价的条款应为无效条款。虽然有关做低房价的条款无效，但并不导致整个买卖合同无效，双方仍应按照147万元的价格继续履行合同。关于《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方均应恪守履行。 
　　本案的争议焦点在于双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》应继续履行还是应当解除？对此，原审认为：其一，徐X、任XX已经按约向姚明初支付了房款120万元，而剩余的27万元尾款按照约定需要在取得产证时再行支付，故并不存在徐奇、任丹丹未按约付款的情形，而姚XX却在事实上违反了将首付款专款用于偿还银行贷款的约定，在此情形下，徐X、任XX出于维护自身权益之需要提起本案诉讼并申请财产保全并无不妥。其二，姚XX所提系争房屋买卖存在诸多履行障碍的意见，因与约定及事实不符，也于法无据，故不予采纳。综上，徐X、任XX基于继续履行《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，要求涤除系争房屋上的抵押权，办理抵押登记注销手续以及过户手续请求，应予支持。永亨银行上海分行在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。姚XX的反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。关于房屋是否交付的问题，结合房屋交接书、证人证言及当事人陈述，原审法院认为有理由相信姚XX 已将系争房屋钥匙交付徐X、任XX，系争房屋已然交付，姚XX所提签署房屋交接书系办理贷款手续之需要、双方之间并未实际交付房屋的抗辩意见，因与事实不符且缺乏依据，故不予采信。至于购房尾款27万元，根据《房地产买卖居间协议》、《补充协议》的约定以及徐X 、任XX 对该笔款项的表态并结合本案履行的实际情况及公平原则，原审法院判令由徐奇、任丹丹在系争房屋产权过户至其名下之日将该笔尾款支付姚XX。 
　　原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第五十六条及第一百零七条之规定，于二○一六年三月十六日作出判决：一、确认徐X 、任XX与姚XX关于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》中有关的价格条款无效，双方之间按交易总价147万元继续履行《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；二、姚明初于判决生效之日起十日内向永亨银行（中国）有限公司上海分行清偿上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋上的抵押债务，上述抵押债务清偿之日起十日内，姚XX、永亨银行（中国）有限公司上海分行办理上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋上抵押登记注销手续；三、姚明初于上述房屋抵押登记注销之日起十日内协助徐X、任XX办理房屋产权过户手续，将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至徐XX、任 XX名下；四、徐X、任XX于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋产权登记至徐X、任XX名下之日支付姚XX购房尾款27万元；五、驳回姚XX的反诉诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费40元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费5,080元，由姚XX负担。 
　　判决后，姚XX不服，上诉于本院，诉称：1、房地产买卖合同不仅涉及到价格，还涉及到履行时间、违约责任、抵押权的处理等。本案中，买卖双方约定2015年9月3日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但由于办理各项事宜所需要的时间，客观和实际上是根本无法履行的，这就需要当事人另行商定。原审法院仅从价格方面考虑，对该些问题视而不见，显属错误。徐奇、任丹丹在明知买卖合同客观上无法按时履行的情况下，未与姚XX重新协商即于2015年8月28日提起诉讼，且在诉讼过程中无理骚扰姚XX的正常生活，导致姚XX不愿再与其进行交易，此责任不能归责于姚XX。2、根据双方提供的报警材料等可以证明系争房屋系由姚明初实际控制，房屋交接书仅是在银行为办理相关手续所签，中介将看房的钥匙交给徐X、任XX并未得到姚XX的认可，故系争房屋从未实际交付给徐X、任XX。3、姚XX与徐奇、任XX在永亨银行上海分行得知抵押权注销所需程序和时间后，姚XX并未向永亨银行上海分行提出提前还贷申请，本案中也没有任何证据证明姚XX申请了提前还款和有任何实际履行行为，故姚XX与永亨银行上海分行的贷款合同仍然合法有效，原审法院无任何依据解除该贷款合同。基于本案中不存在姚XX提前还贷的事实，故徐X、任XX支付的款项不应理解为专项用于贷款。姚XX与徐X、任XX之间系房屋买卖合同关系，徐X、任XX无权涉及姚明初与永亨银行上海分行的抵押贷款合同，所谓的涤除房屋抵押权无任何法律依据。此外，从实际情况出发，系争房屋是姚XX明初的唯一住所，原审判决将导致姚XX无处安身，亦将引发新的矛盾，不利于纠纷的解决。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回徐X、任XX丹丹的原审全部本诉诉请，支持姚明初的原审反诉诉请。 
　　被上诉人徐X、任XX辩称：系争房屋买卖合同的履行完全没有障碍。2015年8月27日双方一起去银行支付首付款并还贷，完全符合合同的约定，系姚XX违约擅自将首付款中部分钱款转出。姚XX已将系争房屋钥匙交付给徐X、任XX，且徐X、任XX已将房屋门锁更换，姚明初再撬锁就是违法行为。故不同意姚明初的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。 
　　原审第三人永亨银行上海分行述称：从案件实际履行情况看，因姚明初没有按时还贷，永亨银行上海分行已经向法院申请了强制执行，故系争合同继续履行对当事人更为有益。不同意姚XX的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。