上诉人(原审原告)王A。 
　　委托代理人王B。 
　　委托代理人黄方明，上海市佩信科诺律师事务所律师。 
　　被上诉人(原审被告)陈A。 
　　委托代理人顾志宏，上海市辉煌律师事务所律师。 
　　上诉人王A因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2011)杨民四(民)初字第2146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王A之委托代理人王B、黄方明，被上诉人陈A之委托代理人顾志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 
　　原审法院经审理查明：上海市杨浦区松潘路XX弄X号全幢房屋46.50平方米，原登记在王A名下。1992年12月3日，王A出具公证委托书，委托刘A、王B作为全权代表，处理松潘路XX弄X号房屋的出租、出售。2009年5月，上海市杨浦区松潘路XX弄X号1层北间房屋25.29平方米产权登记为王A。2011年6月，王A诉至原审法院，要求确认王A与陈A之间就上海市杨浦区松潘路XX弄X号南面西间房屋(以下简称系争房屋)签订的《卖买房屋协议书》无效。 
　　原审审理中，陈A提交从上海市杨浦区房地产交易中心调取的1992年12月15日系争房屋及南面东间房屋的《公证委托书》、《卖买协议书》、《上海市房屋产权移转申请书》、《房屋买卖契约》、《上海市房屋产权移转四至情况表》、《同意出让房屋证明书》、《保证书》、《申明》各一套，以及申请人分别为王A与陈A的《上海市房产管理局房屋产权申请移转收件收据》和《领证收据》各一份。陈A以此证明双方买卖系真实意思表示，且已经办理了交易过户手续。对此，王A认为确实办过公证委托，当时由女儿王B代理出售房屋事宜，王B是将房屋分别出售给陈B和史A；另外，因史A称可以帮助王A将房屋46.50平方米变更登记面积增加10平方，所以，王B将王A的印章交给史A，并在南面东西两间房屋的《卖买协议书》上签名，将两间房屋的《上海市房屋产权移转四至情况表》、《保证书》带到王A工作单位海门县厂洪中学盖章。但是王A认为，王B签署《卖买协议书》时，是认为卖给史A，而史A签名时，落款前面没有“证明人”字样、当时没有陈A的签名，史A也没有盖章，另一证明人李A也没有出现过；至于《上海市房屋产权移转四至情况表》、《保证书》，王A带到单位盖章时只填写了出让人情况，买受人情况是空白的；其他文件材料中，王A认为并非其参与制作，因为王A的印章事先交给史A等办理增加房屋面积登记事宜，所以材料中出现的王A印章并非王A本人加盖；王A妻子黄A的印章不真实，其本人没有该种印章，而《申明》内容及签章均非王A及其出售代理人王B和刘A所留。 
　　陈A申请证人史A出庭，证人表示当时其作为江浦派出所民警，得知王A准备出售房屋，故与陈A和陈B都去看过房屋，协商卖房事宜。证人强调其不是买房人，而是作为见证人出席，房屋价款说好人民币(以下币种均为人民币)8,000元一间，也知晓陈A购房准备留待动迁，同意让原房客继续居住，直到动迁时止。证人表述记得陈A一次性付清了8,000元房款，但对于起草协议的细节因为时间跨度近20年，已回忆不清，只记得王A在场，并有手续需带回海门办理。至于另一证明人李A，他是证人的同事，因为当时房屋买卖需有两个见证人，才叫李A签名见证的。对证人证言，王A认为证人亦陈述另一见证人李A房屋买卖时不在场，且陈A买房是用于投资，而非申请报告中所写用于居住，故系争房屋买卖不符合规定；看房和签协议时王A本人均不在场，签好协议后，王A代理人王B只收到陈B交付的8,000元和证人交付的6,000元。 
　　原审法院另查，上海市杨浦区房产交易所曾于1993年2月24日出具《购买私房证明》，内容为“大桥派出所：兹有陈A同志，原住杨浦区长浜路XXX弄XX号，现已购得杨浦区松潘路XX弄X号私房，且已办妥产权转移手续。特此证明。”1993年3月10日，陈A亲属陈C户籍迁入系争房屋。 
　　原审法院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。王A曾办理公证委托，对委托出售房屋的意思表示十分明确。虽然王A之公证委托代理人称将王A私人印章交给史A，是委托其办理增加产权面积，但是交付私章与出售房屋是同一时段，且王A之公证委托代理人也认可了同时出售的两处房间中的一间是出售给案外人陈B，故关于交付私章的行为，难以认定与房屋买卖无关。现王A主张系争房屋不是出售给陈A，而是出售给见证人(即证人史A)，根据王A代理人自述的买卖经过，在两份买卖协议和《上海市房屋产权移转四至情况表》、《保证书》中，其均是在内容只填写了出售人情况时，就先行签名或盖章(单位章)，而后才交付买受方签名办手续，现系争房屋已办理买卖手续，且买卖材料中填写完整买受人为陈A，史A也到庭明确当时系争房屋就是出售给陈A，故王A在出售房屋意思真实，却没有充分证据证明出售方不真实的情况下，坚称买受人非陈A的主张，难以采信。关于购房的其他材料，均是为办理房屋买卖手续而形成，王A认为非王A妻子或代理人的签章，并不能否认买卖意思的真实性。由于系争房屋的买卖申请已在当时递交给相关管理部门，亦取得《房屋产权申请移转收据》，房屋买卖交易已经完成，且陈A在之后为迁入户口，而由相关部门出具的《购买私房证明》，足以认定相关部门在受理申请手续后，系争房屋产权转移给陈A的手续已经审核通过。至于陈A由于其他原因未取得统一的产权证，属于物权登记范畴，而非王A所称的“非双方主观原因不能成交”。而“房屋非独立成套不能买卖”的规定，在买卖当时并未制定实施，对当时的买卖无溯及力。故从民事法律关系而言，王A与陈A之间买卖行为已经成立并完成。关于王A认为交易违反相关行政法规、规定而主张合同无效，根据《中华人民共和国合同法》规定，合同无效的情形之一是违法法律、行政法规的强制性规定，现有关行政法规已经失效，而内容也非对交易无效的强制性规定；至于行政规定的内容更不是主张合同无效的必要条件，故王A该项理由，不予采信。关于房款支付，根据买卖协议约定的内容及买卖经过、证人陈述，可见一次性付清房款是办理交易手续的必备条件，王A在没有证据予以证明的情况下，难以确认房款没有付清，且该理由亦不能认定买卖无效。据此，原审法院判决：王A要求确认其与陈A就上海市杨浦区松潘路XX弄X号南面西间房屋签订的《卖买房屋协议书》无效之诉讼请求，不予支持。 
　　原审判决后，上诉人王A不服，向本院提出上诉称：1、王A委托女儿王B、女婿刘A将系争房屋出售的对象为史A，而非陈A，王A与陈A之间未签订过房屋买卖合同；2、系争房屋的买卖违反相关行政法规、规定，不符合交易要求，应为无效。请求本院撤销原判，改判支持其原审时的诉讼请求。 
　　被上诉人陈A辩称：1、王A在诉状中确认双方确实签订过卖买协议，说明房屋买卖确实发生过，该买卖协议在交易中心有存档；2、陈A按照规定提交了所有相关的材料，王A单位和配偶均盖章确认，故房屋买卖符合规定。请求本院驳回上诉，维持原判。